Due Diligence

Due Diligence - bei Immobilieninvestitionen in Italien
 


 
Gutachter für Due Diligence bei Immobilieninvestitionen


Minimieren Sie das wirtschaftliche Risiko - RELAX. WE CARE


Technische Due Diligence (TDD) - bei Immobilieninvestitionen

Minimieren Sie das wirtschaftliche Risiko bei einer großen Immobilieninvestition mit einer „Due Diligence“ vom Immobilienfachmann und bautechnischen Gutachter


Sie Bei Immobiliengeschäften lauern vielfältige Risiken. Die sich ausschalten lassen, wenn Sie im Verkaufs- oder Kaufprozess mit uns zusammen auf Technische-Due-Diligence (TDD) setzen. Dabei kommen Stärken und Schwächen einer Immobilie auf den Prüfstand, die technische und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit werden identifiziert. Auf dieser Grundlage lässt sich eine fundierte Bewertung von Chancen und Risiken erstellen. Hilft Ihnen, sichere Entscheidungen zu treffen.


Unsere Due-Diligence-Prüfung stellt Ihnen alle Informationen und Faktoren, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie relevant sind, zur Verfügung. Das steigert Ihre Investitions-, Planungs- und Nutzungssicherheit. Gefahren baulicher, technischer, umweltbedingter oder logistischer Natur lassen sich so vermeiden oder zumindest reduzieren. Noch ein Bonus unserer Due-Diligence-Prüfung: Wir geben Ihnen damit die Möglichkeit, frühzeitig Verhandlungspotenziale zu identifizieren, um den Kaufpreis günstig zu beeinflussen.

  

Was ist Due Diligence Immobilien?
Der Begriff stammt ursprünglich aus den USA und hier aus dem Anlegerschutz- und Kapitalmarktrecht und wird häufig als «DD» abgekürzt. Bei Immobilien bedeutet das eine Stärken-Schwächen-Analyse sowie eine Auswertung der mit dem Kauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Objekts.
 

Ist Due Diligence Pflicht?
Es gibt keine normierte Verpflichtung zur Durchführung einer Due Diligence.
 

Wie funktioniert eine Due Diligence?
Unternehmen überprüfen mittels Due-Diligence-Check die Qualität eines Übernahmekandidaten oder eines Kaufobjektes. Die Prüfung erfolgt auf Basis einer systematischen Analyse mit Bewertung von Stärken und Schwächen und dient der Absicherung des Kaufs sowie der Einschätzung der Risiken.
 

Was wird bei einer Due Diligence geprüft?
Due Diligence (aus dem Englischen frei übersetzt: "mit gebührender Sorgfalt") ist ein Prüfprozess bei dem Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition aufgezeigt werden.
 

Wer darf eine Due Diligence durchführen?
Aufgrund der Komplexität der Anforderungen ist es ratsam, zur Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung geschultes Personal bzw. externe Berater (Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte, technische Gutachter, Unternehmensberater) hinzuzuziehen.
 

Wie lange dauert eine Due Diligence?
Die Due Diligence nimmt einen Zeitraum von etwa 1 bis 6 Monaten (je nach Objektgröße, kleinere Objekte auch kurzfristiger) in Anspruch und ist meist in verschiedene Phasen gegliedert, um den Informationsaufwand im Falle einer negativen Beurteilung zu reduzieren. So beginnt sie mit einer Grobanalyse und geht bei positiver Beurteilung in die Feinanalyse über.
 

Was kommt nach der Due Diligence?
Vertragsverhandlungen nach Abschluss der Due Diligence. Wenn die Due Diligence abgeschlossen ist, werden die Vertragsverhandlungen zwischen dem Käufer und dem Immobilienverkäufer auf dieser neuen Informationsbasis geführt bzw. fortgeführt.
 

Wer zahlt Due Diligence?
Die Prüfung wird vom Käufer bezahlt. Er entscheidet, welche Fachleute prüfen, wie intensiv geprüft wird und welche Risiken er ohne Prüfung eingeht, bzw. welche Gewährleistungen er vom Verkäufer fordert.
 

Due-Diligence-Prüfung
Unter Due Diligence versteht man die „gebotene Sorgfalt“, mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akquisition geprüft wird. Der Begriff stammt ursprünglich aus dem Anlegerschutz- und Kapitalmarktrecht der Vereinigten Staaten. Due-Diligence-Prüfungen bei Immobilien beinhalten eine systematische Stärken-Schwächen-Analyse des gewünschten Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind zum Beispiel strategische Positionierung, Bilanzen, sachliche und personelle Ressourcen, finanzielle und rechtliche Risiken oder Umweltlasten. Due-Diligence-Prüfungen können umfangreich und mitunter sehr kompliziert sein, da die wirtschaftlichen, rechtlichen, finanziellen, steuerlichen, technischen und umweltrelevanten Eigenschaften der Immobilie beurteilt werden müssen*.
 

Due-Diligence-Prüfung und Dealbreaker
Gezielt wird in Due-Diligence-Prüfungen nach sogenannten Dealbreakern gesucht, also nach Sachverhalten, die den Prüfer vom Kauf des Vertragsobjektes abraten lassen. Ein Dealbreaker wäre zum Beispiel das Vorkommen von Altlasten beim Grundstückskauf. So erkannte Risiken können entweder zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen*.


Eine sorgfältige Ankaufsprüfung ist ein komplexer Vorgang, denn alleine die Beschaffung der vielen notwendigen Informationen erfordert viel Know-how.
 

Die verschiedenen Analysebereiche der Due Diligence-Prüfung:
  •  Financial-Due-Diligence-Prüfung: Immobilienbewertung, Risikobetrachtung
  • Legal-Due-Diligence-Prüfung: Grundbuchdaten, Mietverträge, Mietsicherheiten, Versicherungsverhältnisse, sonstige Verträge
  • Tax-Due-Diligence-Prüfung: Steuerliche Verhältnisse werden aufgenommen, um steuerliche Risiken zu erkennen (z.B. gewerblicher Handel oder bei Share-Deals)
  • Technical-Due-Diligence-Prüfung: Technischer Zustand des Objekts, notwendige Ausgaben für die Instandhaltung, Betriebsabläufe und Standort-Qualität
  • Environmental-Due-Diligence-Prüfung: Altlasten im Boden oder im Gebäude, Fragen und Auflagen des Umweltschutzes, gesundheitlich bedenkliche Materialien
  •  Checkliste Ankaufsprüfung – Worauf man achten sollten

 
Informationen zur Erstbewertung vorhanden?
  • Exposé
  • Grundrisse
  • Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Mieterliste
 
Informationen aus der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)
  • Protokolle der Versammlungen
  • Eigentümerverhältnisse
  • Wirtschaftspläne
  • Instandhaltungsrücklagen

Wirtschaftlichkeit des Objekts
  • Kaufpreise
  • Grundstückspreise
  • Spitzenmieten
  • Durchschnittsmieten
  • PKW-Situation
  • Leerstand in der Umgebung
 
Standortfaktoren
  • Bevölkerungsstruktur
  • Bevölkerungsentwicklung
  • Migrationstrends
  • Wirtschaftsentwicklung
  • Wirtschaftsstruktur
  • Verkehrsanbindung
  • Infrastruktur
 
Grundbuch & Baulasten
  • Grundbuchauszüge
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
 
Verträge & Vereinbarungen
  • Teilungserklärungen
  • Nachbaransprüche
  • Nutzungsrechte Dritter
  • Versicherungen
  • Hausverwaltung
  • Strom- und Wasserversorgung
  • Abfallentsorgung
 

Vor dem An- oder Verkauf einer Immobilie besteht sehr hoher Informationsbedarf und dies meistens in einem eng gesteckten Zeitfenster. Es gilt, kurzfristig zahlreiche Informationen zu organisieren, zu beurteilen und auszuwerten.
 
Die Technical Due Diligence (TDD) befasst sich im Rahmen der Due Diligence mit den technischen und baulichen Aspekten des möglichen Kaufobjektes. So gibt die Untersuchung zum Beispiel Aufschluss darüber, in welchem Zustand die Baulichkeiten und die technischen Anlagen sich bei der Immobilie befinden.
 
Mit einer Technical Due Diligence erhalten Sie eine Gesamtübersicht der Immobilie. Um dessen Qualität zu analysieren, bewerten wir standardmäßig verschiedene, auf Ihr Projekt angepasste Bereiche und bringen diese in direkten Zusammenhang mit dem zugrundeliegenden langfristigen Zielen. 

 






 

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